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投资性房地产应当能够单独计量和出售，采用成本模式或公允价值模式后续计量，计量模式一经确定，不得随意变更。
投资性房地产后续计量
会计核算
第一，投资性房地产应当能够单独计量和出售。
第二，投资性房地产采用成本模式或公允价值模式后续计量，计量模式一经确定，不得随意变更。
第三，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转为成本模式。
案例分析
D公司2023年3月以银行存款 10900万元（含税）购人房地产且当月用于出租，每月租金100万元（不含税），合同约定租赁期3年，一次性收取租金。该房地产能够单独计量和出售，确认为投资性房地产并以公允价值模式后续计量。2023年12月31日，该房地产公允价值9200万元。截至2023年末，D公司按照税法规定计算的以前年度尚未弥补亏损5000万元。会计和税务处理如下：
1.2023年3月以银行存款购人用于出租的房地产。
借：投资性房地产—成本 10000
应交税费—应交增值税（进项税额） 900
贷：银行存款 10900
2.2023年3月一次性收取 3年房屋租金及增值税。
3.2023年3月起在租赁期内分期确认租金收人100万元（3600÷36）。
借：预收账款 100
贷：其他业务收人 100
4.2023年12月31日，该房地产公允价值9200万元。
借：公允价值变动损益 800
贷：投资性房地产—公允价值变动 800
税务处理：增值税方面，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕 36号印发）第四十五条第（二）项规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，则D公司一次性预收租金时产生纳税义务，计算增值税销项税额 =3600×9%=324（万元）。
企业所得税
企业所得税方面，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收人按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收人的实现。
根据国税函〔2010〕79号第一条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收人，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收人与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收人，在租赁期肉，分期均匀计人相关年度收人。由于D公司以前年度尚未弥补亏损5000万元，选择按照合同约定应付租金的日期确认租金收入3600万元，2023年度企业所得税汇算清缴时，对于未按权责发生制确认的收人纳税调增2600万元（3600-100×10），以后年度租赁期内再将会计核算确认的租金收人纳税调减。
同时，投资性房地产按照历史成本10000万元确认计税基础，不考虑会计核算确认的公允价值变动损益800万元，2023年度企业所得税汇算清缴时，纳税调增800万元。
另外，投资性房地产是否可以按照税法规定计算折旧在税前扣除存在争议，由于公允价值计量模式会计处理不计提折旧，因此，大部分税务部门根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条规定，不允许以公允价值计量模式的投资性房地产计算折旧在税前扣除，只能在处置时扣除其计税基础。
房产税、印花税
房产税和印花税方面，房产税按年征收、分期缴纳，但对一次性收取的租金，其房产税是否需要一次性缴纳，各地税务部门规定不同，通常是按照实际预收租金一次性申报缴纳房产税。按照《中华人民共和国印花税法》规定，租赁合同不考虑租金期限和支付方式，双方在签订租赁合同时均应一次性缴纳印花税。
